Hipoteca al 100 % | FAQ

Sí, es posible conseguir una hipoteca al 100%, aunque se reserva para determinados perfiles y operaciones.

Lo habitual es que los bancos financien hasta aproximadamente el 80 % del precio de compra o del valor de tasación, normalmente tomando como referencia el menor de ambos. Por tanto, el comprador debe aportar el 20% restante y disponer además del dinero necesario para pagar los impuestos y gastos asociados a la compra.

Sin embargo, no todos los bancos aplican los mismos criterios. Algunas entidades pueden financiar el 90%, el 95% o incluso el 100% cuando el perfil del comprador, la vivienda o las garantías aportadas reducen el riesgo de la operación.

¿Qué significa exactamente una hipoteca al 100%?

Una hipoteca al 100% suele financiar la totalidad del precio de compra de la vivienda, pero no necesariamente los impuestos y gastos de la operación.

Por ejemplo, si compras una vivienda por 250.000€:

Una financiación del 80% supondría una hipoteca de 200.000€.
Una financiación del 90% supondría una hipoteca de 225.000€.
Una financiación del 100% supondría una hipoteca de 250.000€.

Aunque consigas financiar los 250.000€, normalmente seguirás necesitando ahorro para pagar el ITP o el IVA, la tasación y otros gastos asociados a la compraventa.

Dependiendo de la comunidad autónoma, del tipo de vivienda y de las circunstancias del comprador, estos gastos pueden representar aproximadamente entre un 8% y un 12% del precio.

Por eso, conviene diferenciar entre:

Hipoteca al 100% del precio: financia la totalidad de la vivienda, pero no los gastos.
Financiación del precio más los gastos: permite comprar prácticamente sin aportar ahorro, pero requiere garantías adicionales y es mucho menos frecuente.

¿En qué casos puede concederse una hipoteca al 100%?

No existe una única vía. La financiación puede alcanzarse mediante programas públicos, productos específicos de los bancos o una estructura diferente de la operación.

1. Avales públicos para jóvenes y familias con menores

Una de las principales vías para acceder a una hipoteca al 100% es utilizar una línea pública de avales.

– Línea de avales ICO.

La línea estatal de avales ICO está destinada a facilitar la compra de la primera vivienda habitual a:

Jóvenes que no hayan cumplido 36 años en el momento de formalizar la hipoteca.
Familias con menores a cargo, sin límite de edad.

El aval público cubre generalmente hasta el 20% del préstamo y puede alcanzar el 25% cuando la vivienda cumple determinados requisitos de eficiencia energética. Esto permite que el banco pueda financiar hasta el 100% del menor valor entre el precio de compra y la tasación.

Entre los requisitos generales se encuentran:

Comprar la primera vivienda habitual y permanente en España.
Haber residido legalmente en España durante los dos años anteriores.
Cumplir los límites de ingresos establecidos para el programa.
No superar un patrimonio neto de 150.000€ por solicitante.
No ser propietario de otra vivienda, salvo algunas excepciones.
Formalizar la operación antes del 31 de diciembre de 2027.

El aval no significa que la hipoteca se apruebe automáticamente. El banco sigue analizando los ingresos, la estabilidad laboral, las deudas y la capacidad de pago del solicitante.

Tampoco es una subvención: el comprador debe devolver el 100% del préstamo hipotecario.

– Programas autonómicos.

Algunas comunidades autónomas cuentan con sus propios programas para facilitar financiaciones superiores al 80%.

Por ejemplo:

La Comunidad de Madrid permite que determinadas personas de hasta 40 años, familias numerosas o monoparentales y otros colectivos accedan a una financiación de hasta el 100% del menor valor entre la tasación y el precio de compra. La vivienda debe ser la primera residencia habitual y su precio no puede superar los 390.000€.
Andalucía dispone de un programa de garantías que puede cubrir la financiación comprendida entre el 80% y el 100% para la compra de la primera vivienda habitual de determinados jóvenes.
Castilla y León cuenta con una línea que puede facilitar hipotecas de hasta el 97,5% del valor de la vivienda.

Los requisitos, límites de edad, precios máximos, plazos y entidades adheridas varían según la comunidad autónoma. Por eso, es importante comprobar qué ayudas están disponibles en el momento y lugar en el que se realiza la compra.

2. Préstamos públicos para financiar la entrada

No todas las ayudas públicas funcionan como un aval.

En Cataluña, por ejemplo, los Préstecs Emancipació permiten financiar hasta el 20% del precio de la primera vivienda, con un máximo de 50.000€, para compradores de entre 18 y 40 años.

Este préstamo tiene un interés del 0% y no se empieza a devolver hasta que se haya terminado de pagar la hipoteca principal. Después se dispone de cinco años para devolverlo.

En este caso, la estructura puede ser:

El banco financia hasta el 80% mediante la hipoteca.
El préstamo público financia hasta el 20% correspondiente a la entrada.
El comprador debe asumir los impuestos y gastos.

Aunque técnicamente no sea una única hipoteca al 100%, el resultado permite financiar la totalidad del precio de compra.

3. Jóvenes con un buen perfil financiero

Algunos bancos disponen de productos específicos para jóvenes o estudian porcentajes superiores para compradores que, aun teniendo poco ahorro, presentan una buena capacidad de pago.

Un perfil joven puede tener más posibilidades de obtener una financiación del 90% o del 100% cuando reúne características como:

Contrato indefinido o ingresos muy estables.
Antigüedad laboral suficiente.
Nivel de endeudamiento reducido.
Ausencia de impagos o incidencias financieras.
Cuota hipotecaria asumible en relación con los ingresos.
Vivienda fácilmente vendible y correctamente valorada.
Buenas perspectivas de crecimiento profesional.

La edad por sí sola no garantiza una hipoteca al 100%. El banco debe comprobar que la cuota será sostenible durante todo el plazo.

4. Funcionarios y perfiles con elevada estabilidad laboral

Determinadas entidades pueden ofrecer porcentajes de financiación superiores a funcionarios, empleados públicos y otros perfiles con una elevada estabilidad de ingresos.

Dependiendo de la entidad y de la operación, estos compradores pueden acceder a financiaciones del:

90% con alta probabilidad.
95% en algunas operaciones.
100% en casos concretos.

El banco valorará también los ingresos netos, la antigüedad, la edad, las deudas existentes y el importe de la cuota. Ser funcionario mejora la valoración del riesgo, pero no sustituye el análisis de solvencia.

5. Perfiles con ingresos elevados y poco ahorro

Una persona puede tener pocos ahorros porque acaba de incorporarse al mercado laboral, ha invertido en formación o ha tenido gastos recientes, pero disponer de ingresos elevados y una gran capacidad para pagar la hipoteca.

Algunos bancos pueden estudiar una financiación superior cuando comprueban que:

El problema es la falta de ahorro inicial, no la capacidad de pago.
La cuota representa un porcentaje razonable de los ingresos.
El empleo y los ingresos presentan estabilidad.
No existen otras deudas importantes.
La vivienda ofrece una garantía adecuada.

En estos casos, puede resultar viable una financiación entre el 90% y el 100%, aunque el número de entidades disponibles será menor que en una operación estándar.

6. Incorporar un avalista

Otra opción consiste en incorporar a una persona que garantice el pago de la hipoteca, normalmente un familiar.

El avalista responde de la deuda si el titular deja de pagar. Los avales solicitados por las entidades suelen ser solidarios, lo que puede permitir al banco reclamar directamente al titular, al avalista o a ambos.

La presencia de un avalista solvente puede facilitar una financiación del:

90% en operaciones que no alcanzarían ese porcentaje sin aval.
100% cuando la capacidad de pago de los titulares es adecuada y la garantía adicional resulta suficiente.

El aval debe utilizarse con prudencia, ya que el avalista puede responder con sus ingresos, ahorros y patrimonio.

Siempre que sea posible, conviene negociar que el aval:

Se limite a una cantidad concreta.
Cubra únicamente la parte que excede del 80%.
Termine cuando se haya amortizado un determinado importe.
No permanezca durante toda la vida de la hipoteca.

La entidad no está obligada a aceptar estas limitaciones, pero pueden reducir significativamente el riesgo asumido por el familiar.

7. Aportar otra vivienda como garantía

Cuando el comprador o un familiar dispone de otra vivienda, esta puede utilizarse como garantía adicional.

En lugar de garantizar el préstamo únicamente con la vivienda comprada, el banco constituye la hipoteca sobre dos inmuebles.

Esto puede permitir financiar:

El 100% del precio de compra.
El precio de compra y una parte de los gastos.
En algunas operaciones, prácticamente la totalidad de la inversión necesaria.

Por ejemplo, si una persona compra una vivienda por 250.000€ y sus padres aportan otra propiedad libre de cargas, el banco puede repartir la garantía hipotecaria entre ambos inmuebles.

Esta estructura puede resolver la falta de ahorro, pero implica un riesgo importante: si no se paga la hipoteca, ambas viviendas pueden verse afectadas.

Además, cuando se constituye una única hipoteca sobre dos inmuebles, la liberación posterior de una de las propiedades no es automática. Aunque se haya amortizado la parte de deuda atribuida a esa vivienda, el banco debe aceptar expresamente su liberación.

Por eso, antes de firmar conviene dejar definida la responsabilidad hipotecaria de cada finca y las condiciones en las que podrá liberarse la vivienda aportada como garantía adicional.

8. Comprar una vivienda propiedad del banco

En algunas operaciones, las entidades pueden ofrecer un porcentaje de financiación superior para facilitar la venta de viviendas que forman parte de su propia cartera o que comercializan empresas vinculadas.

Según la vivienda y el perfil del comprador, la financiación puede acercarse al 100% del precio, aunque no suele incluir los impuestos y gastos.

No todas las viviendas propiedad de bancos disponen de esta financiación y la operación continúa sujeta al análisis de solvencia.

Tampoco debe elegirse una vivienda únicamente porque permita una mayor financiación. Es necesario comprobar su estado, ubicación, situación registral, precio de mercado y coste de posibles reformas.

9. Comprar por debajo del valor de tasación

En algunas operaciones, el precio de compra puede ser inferior al valor de tasación.

Por ejemplo:

Precio de compra: 200.000€.
Valor de tasación: 240.000€.
Hipoteca solicitada: 200.000€.

Aunque el préstamo equivale al 100% del precio de compra, representa aproximadamente el 83% del valor de tasación.

Esta diferencia puede mejorar la garantía que recibe el banco. Sin embargo, muchas entidades calculan su límite sobre el menor valor entre la tasación y el precio de compra, por lo que una tasación superior no garantiza automáticamente que financien el 100%.

Dependerá de la política concreta de cada entidad.

10. Añadir un segundo titular

Solicitar la hipoteca con otra persona puede mejorar la capacidad económica de la operación.

Al incorporar un segundo titular, el banco puede valorar:

Más ingresos conjuntos.
Mayor estabilidad.
Menor esfuerzo financiero.
Más patrimonio o ahorro disponible.

Esto puede aumentar el importe que el banco está dispuesto a prestar, pero no garantiza por sí solo una financiación al 100%.

Además, el segundo titular no es un simple apoyo: pasa a responder de toda la deuda hipotecaria y normalmente también adquiere una participación en la vivienda.

11. Negociar una financiación del 90% o del 95%

Cuando no sea posible alcanzar el 100%, conseguir una financiación del 90% o del 95% puede reducir considerablemente el ahorro necesario.

Para una vivienda de 250.000€:

Con un 80%, necesitarías aportar 50.000€, más los gastos.
Con un 90%, necesitarías aportar 25.000€, más los gastos.
Con un 95%, necesitarías aportar 12.500€, más los gastos.
Con un 100%, solo necesitarías asumir los gastos.

En muchas ocasiones, una financiación del 90% puede ser más fácil de conseguir y ofrecer mejores condiciones que una hipoteca al 100%.

¿Puedo financiar también los gastos de compra?

Sí, pero es bastante menos habitual.

Para financiar el precio de la vivienda más los impuestos y gastos, el préstamo puede superar el 100% del precio de compra.

Por ejemplo, para una vivienda de 250.000€, la financiación total podría situarse alrededor de 270.000€ o 280.000€, dependiendo de los impuestos aplicables.

Este tipo de operación suele requerir:

Otra vivienda como garantía adicional.
Avalistas con una solvencia elevada.
Un precio de compra claramente inferior al valor de los inmuebles aportados.
Ingresos suficientes para asumir la cuota.
Una entidad dispuesta a estudiar una estructura no estándar.

Una hipoteca al 100% no debe confundirse con una financiación del 110%. La primera cubre normalmente la vivienda; la segunda pretende cubrir también los gastos.

¿Qué aspectos analiza el banco?

Aunque exista un aval público o una garantía adicional, la entidad siempre analizará la solvencia del comprador.

Entre otros aspectos, estudiará:

Ingresos netos y estabilidad laboral.
Edad de los titulares.
Antigüedad profesional.
Préstamos y tarjetas existentes.
Historial de pagos.
Ahorro disponible.
Importe de la cuota respecto a los ingresos.
Plazo solicitado.
Valor, ubicación y estado de la vivienda.
Porcentaje de financiación.
Garantías y avalistas aportados.

Una ayuda pública cubre parte del riesgo del banco, pero no convierte una operación con una cuota inasumible en viable.

¿Una hipoteca al 100% tiene peores condiciones?

Puede tenerlas. Cuanto mayor es el porcentaje de financiación, mayor suele ser el riesgo asumido por el banco. Por este motivo, algunas operaciones pueden incluir:

Un tipo de interés superior.
Más vinculaciones.
Mayor exigencia de estabilidad laboral.
Menor flexibilidad para negociar.
Necesidad de contratar seguros u otros productos.
Un análisis más exhaustivo de la operación.

Sin embargo, no siempre una financiación al 100% implica peores condiciones. Algunos programas públicos permiten aumentar la financiación sin añadir un coste específico por el aval. En el caso del aval ICO, la garantía es gratuita para el comprador y para la entidad.

Por eso, no debe compararse únicamente el porcentaje financiado. También hay que analizar la TAE, la cuota, las vinculaciones, las comisiones y el coste total.

Ejemplo práctico

Laura tiene 32 años y quiere comprar su primera vivienda habitual por 240.000€.

Dispone de 28.000€ de ahorro, tiene contrato indefinido, cobra 3.200€ netos al mes y no tiene otros préstamos.

Con una hipoteca estándar del 80%, necesitaría aportar:

48.000€ para completar el precio.
Aproximadamente entre 19.000€ y 29.000€ para impuestos y gastos.

Sus ahorros serían insuficientes.

Sin embargo, podría estudiar distintas alternativas:

Solicitar una hipoteca del 90%, aportando 24.000€ más los gastos.
Comprobar si cumple los requisitos del aval ICO.
Consultar si existe un programa autonómico aplicable.
Valorar una entidad que ofrezca financiación específica para jóvenes.
Incorporar una garantía familiar limitada a la parte que exceda del 80%.
Utilizar otra vivienda como garantía adicional si desea financiar también parte de los gastos.

La mejor opción no dependerá únicamente de conseguir el mayor porcentaje posible. También habrá que valorar el coste, los riesgos y las condiciones de cada alternativa.

¿Cómo puede ayudarte Pantia?

Conseguir una hipoteca al 100% no consiste simplemente en pedir más dinero al banco.

Cada entidad tiene sus propias políticas de financiación, participa en programas públicos diferentes y valora de manera distinta la edad, la profesión, los ingresos, las garantías y las características de la vivienda.

En Pantia analizamos tu situación para identificar:

Qué porcentaje de financiación puede ser razonable para tu perfil.
Qué entidades pueden estudiar operaciones superiores al 80%.
Si puedes cumplir los requisitos de algún aval o programa público.
Qué ayudas existen en tu comunidad autónoma.
Si puede tener sentido aportar un avalista o una segunda vivienda.
Qué riesgos supone cada alternativa.
Cuánto ahorro seguirás necesitando para los gastos.
Qué condiciones hipotecarias se adaptan mejor a tus preferencias.

Nuestra inteligencia artificial y tecnología propia comparan tu perfil con los criterios de distintas entidades para centrar el proceso en aquellas que pueden tener más posibilidades de aprobar la operación.

Además, Pantia te acompaña en la preparación de la documentación, la presentación de la solicitud y la comparación de las ofertas hasta la firma de la hipoteca.

Así, no te limitas a saber si existe una hipoteca al 100%, sino que puedes entender qué camino tiene más sentido para conseguirla en tu caso y qué riesgos y costes implica cada alternativa.

¿Puedo conseguir una hipoteca al 100%?