Firmar un contrato de arras suele ser uno de los momentos más importantes del proceso de compra de una vivienda. Aunque todavía no se ha otorgado la escritura pública ante notario, ambas partes adquieren una serie de compromisos que pueden tener importantes consecuencias si finalmente la operación no llega a realizarse.
En la mayoría de compraventas se utilizan las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Su funcionamiento es sencillo:
- Si el comprador decide no continuar con la compra, pierde la cantidad entregada como arras.
- Si es el vendedor quien incumple el acuerdo, deberá devolver al comprador el doble del importe recibido.
Precisamente por estas consecuencias económicas, resulta fundamental que el contrato esté correctamente redactado y refleje con claridad todas las condiciones de la operación.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Aunque cada operación puede tener particularidades, normalmente debería recoger al menos:
- Identificación completa de comprador y vendedor.
- Descripción exacta de la vivienda.
- Precio total de la compraventa.
- Importe entregado como arras.
- Forma de pago.
- Fecha límite para firmar la escritura pública.
- Reparto de gastos.
- Consecuencias en caso de incumplimiento.
- Condiciones especiales, como la obtención de financiación hipotecaria.
¿Qué ocurre si no consigo la hipoteca?
Es uno de los errores más frecuentes.
Muchas personas firman unas arras antes de saber si el banco aprobará la financiación. Si posteriormente la hipoteca es denegada y el contrato no contempla esta circunstancia, el comprador puede perder íntegramente las cantidades entregadas.
Por este motivo, cuando la compra depende de conseguir financiación, suele ser recomendable incluir una condición suspensiva, de forma que el contrato quede sin efecto si la hipoteca no es aprobada dentro del plazo acordado.
¿Existen diferencias entre comunidades autónomas?
Sí, aunque no en el sentido que muchas personas imaginan.
En España existe un Código Civil común, que regula la mayor parte de las relaciones privadas, entre ellas la compraventa de viviendas y los contratos de arras. Sin embargo, determinadas comunidades autónomas conservan un Derecho Civil propio (también llamado Derecho Foral o Derecho Civil Especial), reconocido por la Constitución Española.
Esto significa que, además del Código Civil estatal, algunas comunidades disponen de normas civiles propias para regular determinadas materias relacionadas con la propiedad, las herencias, el régimen económico matrimonial o algunos aspectos de las compraventas inmobiliarias.
Las principales comunidades con Derecho Civil propio son:
- Cataluña.
- Navarra.
- Aragón.
- País Vasco.
- Galicia.
- Illes Balears.
Estas normas no cambian el funcionamiento habitual de las arras penitenciales, que sigue siendo muy parecido en toda España. Sin embargo, sí pueden influir en determinados aspectos de la compraventa, como la interpretación de algunas cláusulas, determinados derechos de las partes o instituciones jurídicas específicas de cada territorio.
Por ejemplo:
- En Cataluña existe la figura de la rescisión por lesión, regulada por el Código Civil de Cataluña, que permite impugnar determinadas compraventas cuando concurren los requisitos previstos por la ley.
- En Navarra y Aragón, determinadas normas sobre régimen económico matrimonial o patrimonio familiar pueden afectar a quién debe intervenir en la venta de un inmueble.
- En el País Vasco, Galicia e Illes Balears existen instituciones propias de Derecho Civil que pueden tener incidencia en determinadas transmisiones patrimoniales o hereditarias relacionadas con la vivienda.
En la práctica, para la mayoría de compradores particulares el contenido esencial del contrato de arras será muy similar en toda España. Sin embargo, cuando la operación presenta alguna complejidad o la vivienda se encuentra en una comunidad con Derecho Civil propio, resulta recomendable adaptar el contrato a la normativa aplicable y revisar cuidadosamente todas sus cláusulas antes de firmarlo.
Ejemplos prácticos
Ejemplo 1
María entrega 15.000 € en concepto de arras para comprar una vivienda por 300.000 €. Dos semanas después decide no continuar con la compra por motivos personales. Al tratarse de unas arras penitenciales, perderá los 15.000 € entregados.
Ejemplo 2
Carlos firma unas arras por 20.000 €, pero el vendedor recibe una oferta mejor y decide vender la vivienda a otra persona. En este caso, el vendedor deberá devolver a Carlos 40.000 €, el doble de la cantidad recibida.
¿Cómo puede ayudarte Pantia?
En Pantia analizamos previamente la viabilidad de tu hipoteca para reducir el riesgo de firmar unas arras sin tener opciones reales de financiación. Además, te orientamos sobre las cláusulas que conviene revisar, las implicaciones legales de la operación y aquellos aspectos que pueden variar según la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, para que puedas firmar con mayor seguridad y tomar decisiones mejor informadas.
Lo más importante
Nunca deberías firmar un contrato de arras sin conocer exactamente qué consecuencias tendría si finalmente la compraventa no pudiera realizarse. Un contrato correctamente redactado puede evitar pérdidas económicas importantes y proteger tanto al comprador como al vendedor.
Si la compra depende de obtener una hipoteca, es recomendable analizar primero la viabilidad de la financiación y revisar que el contrato contemple esa circunstancia antes de entregar cualquier cantidad.
Antes de entregar una señal, analiza tu viabilidad hipotecaria con Pantia. Te ayudamos a conocer tus opciones de financiación y a detectar posibles riesgos para que puedas comprar con mayor tranquilidad y evitar sorpresas durante el proceso.