¿Puedo conseguir una hipoteca si tengo otras deudas?

Introducción

Muchas personas creen que tener un préstamo personal, la financiación de un coche o varias tarjetas de crédito significa que no podrán conseguir una hipoteca.

La realidad es mucho más compleja.

Los bancos no solo analizan si tienes deudas, sino también qué tipo de deudas son, cómo las has gestionado, qué impacto tienen sobre tus ingresos y qué dicen sobre tu comportamiento financiero.

Por eso, dos personas con el mismo nivel de ingresos pueden recibir respuestas muy diferentes dependiendo de cómo esté estructurado su endeudamiento y de cómo hayan administrado sus finanzas durante los últimos años.

¿Qué suelen valorar los bancos cuando tienes otras deudas?

1. El ratio de endeudamiento

Es uno de los factores más importantes.

Los bancos calculan qué porcentaje de tus ingresos mensuales ya está comprometido en el pago de préstamos, tarjetas, otras hipotecas y demás obligaciones financieras.

A esa carga financiera añadirán la futura cuota hipotecaria para comprobar si el esfuerzo económico continúa siendo asumible.

Aunque cada entidad aplica sus propios criterios, un ratio de endeudamiento elevado suele reducir las posibilidades de aprobación o limitar el importe máximo de financiación.

2. El tipo de deuda

No todas las deudas tienen el mismo impacto sobre una solicitud hipotecaria.

Los bancos no solo analizan cuánto debes, sino también para qué solicitaste esa financiación y qué puede indicar sobre tu situación económica.

Hipotecas

Tener otra hipoteca no impide conseguir una nueva.

La entidad analizará el importe pendiente, la cuota mensual, el valor del inmueble y, si está alquilado, los ingresos que genera.

Una hipoteca correctamente gestionada suele tener un impacto muy distinto al de otros tipos de financiación.

Préstamos personales

Reducen la capacidad de financiación porque incrementan el nivel de endeudamiento.

No obstante, un préstamo destinado a una reforma o a una inversión suele interpretarse de forma diferente a varios préstamos de pequeño importe destinados al consumo.

Tarjetas de crédito

Las entidades suelen prestar mucha atención a las tarjetas de crédito, especialmente cuando existe financiación aplazada o utilización frecuente del crédito disponible.

Un uso continuado de este tipo de financiación puede interpretarse como una mayor dependencia del crédito para afrontar gastos habituales.

Además, algunos bancos consideran también el límite de crédito concedido, aunque la tarjeta no esté completamente utilizada.

Financiación al consumo

La acumulación de pequeños préstamos para compras de consumo (electrodomésticos, vacaciones, tecnología o compras financiadas) puede transmitir una imagen menos favorable que una financiación puntual destinada a una inversión concreta.

Créditos rápidos

Los préstamos concedidos por entidades especializadas en financiación rápida suelen analizarse con mayor prudencia.

Aunque no determinan automáticamente un rechazo, pueden interpretarse como una señal de tensiones de liquidez recientes.

Financiación concedida por entidades no bancarias

Cuando parte del endeudamiento procede de establecimientos financieros de crédito u otras entidades distintas de la banca tradicional, algunas entidades realizan un análisis más detallado.

En determinados casos, este tipo de financiación puede interpretarse como un indicio de que anteriormente existieron dificultades para acceder al crédito bancario tradicional.

3. Ser titular o avalista

No solo se analizan las deudas de las que eres titular.

Si figuras como avalista de un préstamo o de otra hipoteca, muchas entidades también tendrán en cuenta ese compromiso, ya que podrías llegar a asumir el pago si el titular principal incumple sus obligaciones.

Dependiendo del banco, este riesgo potencial también puede reducir tu capacidad máxima de financiación.

4. El historial de pagos

Tener deudas no suele ser un problema si siempre has cumplido con tus obligaciones.

Las entidades valoran especialmente que hayas pagado puntualmente préstamos, tarjetas e hipotecas durante toda su vida.

Un buen historial financiero transmite confianza y demuestra capacidad para gestionar correctamente el endeudamiento.

5. Los ficheros de morosidad

Este es uno de los aspectos más sensibles.

Si apareces en un fichero de morosidad, muchas entidades pueden rechazar directamente la solicitud o exigir que la incidencia quede completamente regularizada antes de estudiar la operación.

Por ello, es recomendable revisar previamente tu situación y resolver cualquier incidencia antes de solicitar una hipoteca.

6. La información de la CIRBE

Los bancos también consultan la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE).

La CIRBE no es un fichero de morosos. Su finalidad es ofrecer a las entidades una visión global de los riesgos financieros que mantiene cada cliente con el sistema financiero.

Esta información permite conocer el nivel de endeudamiento existente antes de conceder una nueva financiación.

7. La hipoteca también aparecerá en la CIRBE

Muchas personas desconocen que la hipoteca que finalmente contraten también quedará reflejada en la CIRBE.

Esto significa que, si en el futuro solicitas un préstamo personal, financiación para un vehículo o una nueva hipoteca, las entidades tendrán en cuenta esa deuda hipotecaria junto con el resto de obligaciones financieras para valorar tu capacidad de endeudamiento.

8. El comportamiento de tus cuentas bancarias

Además de la documentación económica, es habitual que las entidades soliciten los movimientos de tus cuentas bancarias de los últimos meses.

No buscan únicamente comprobar los ingresos que recibes, sino también cómo gestionas tu economía diaria.

Entre otros aspectos, pueden analizar:

• Si has tenido descubiertos o saldos negativos.
• Si se producen devoluciones frecuentes de recibos.
• Si existen comisiones por reclamación de posiciones deudoras.
• Si utilizas de forma habitual líneas de crédito para llegar a fin de mes.
• Si mantienes un comportamiento financiero estable y ordenado.

Un descubierto puntual no suele determinar por sí solo la concesión de una hipoteca. Sin embargo, los descubiertos repetidos, las devoluciones de recibos o las tensiones de liquidez mantenidas en el tiempo pueden interpretarse como señales de dificultades para gestionar los gastos corrientes, incluso cuando los ingresos son elevados.

¿Es recomendable cancelar deudas antes de pedir una hipoteca?

Depende. En algunos casos puede ser conveniente amortizar determinados préstamos personales o cancelar financiación al consumo antes de solicitar una hipoteca, especialmente si ello reduce de forma significativa el ratio de endeudamiento.

Sin embargo, no siempre será la mejor decisión.

Cada situación debe analizarse individualmente teniendo en cuenta el coste de cancelar la deuda, el ahorro disponible y el impacto que tendrá sobre la futura financiación hipotecaria.

Errores habituales

Algunos errores frecuentes pueden dificultar la concesión de una hipoteca:

• Pensar que todas las deudas tienen la misma importancia.
• Solicitar una hipoteca sin conocer el propio ratio de endeudamiento.
• Olvidar que actuar como avalista también supone asumir un riesgo.
• Mantener incidencias en ficheros de morosidad.
• Solicitar nueva financiación poco antes de pedir la hipoteca.
• No revisar la información de la CIRBE.
• Restar importancia a descubiertos bancarios o devoluciones de recibos recientes.

Ejemplos

Ejemplo 1

Una persona con un préstamo para el coche de 180 € al mes, ingresos estables y un bajo nivel de endeudamiento puede conseguir una hipoteca sin dificultad en muchas entidades.

Ejemplo 2

Otra persona con ingresos similares, varias tarjetas financiadas, pequeños préstamos al consumo y frecuentes pagos aplazados puede recibir una valoración menos favorable, aunque el importe total de la deuda sea parecido.

Ejemplo 3

Un cliente sin préstamos personales, pero que figura como avalista de una importante operación hipotecaria de un familiar, puede ver reducida su capacidad máxima de financiación porque algunas entidades consideran ese riesgo potencial.

Ejemplo 4

Dos personas tienen los mismos ingresos y un nivel de endeudamiento similar. Una mantiene un historial bancario estable y nunca ha tenido descubiertos. La otra ha registrado varios saldos negativos y devoluciones de recibos durante los últimos meses. Aunque ambas ganen lo mismo, algunas entidades pueden considerar que la primera presenta un perfil financiero más sólido.

¿Cómo puede ayudarte Pantia?

En Pantia no nos limitamos a comprobar si tienes deudas.

Nuestra inteligencia hipotecaria analiza el conjunto de tu situación financiera: ingresos, ratio de endeudamiento, préstamos vigentes, avales, comportamiento bancario, capacidad de ahorro, información de la CIRBE y el resto de factores que utilizan los bancos para valorar una operación.

Con esa información identificamos qué entidades pueden adaptarse mejor a tu perfil y, cuando es posible, te indicamos qué aspectos conviene mejorar antes de presentar la solicitud para aumentar las posibilidades de conseguir una buena financiación.

Lo más importante

Tener otras deudas no significa que no puedas conseguir una hipoteca. Lo realmente importante es cómo afectan esas obligaciones a tu capacidad económica, cómo las has gestionado a lo largo del tiempo y qué imagen transmiten sobre tu comportamiento financiero.

Cada banco interpreta estos factores de forma diferente. Analizar correctamente tu situación antes de solicitar una hipoteca puede marcar una diferencia importante tanto en la aprobación como en las condiciones que finalmente consigas.