¿Qué documentación debo revisar antes de comprar una vivienda?

Comprar una vivienda supone una de las decisiones económicas más importantes para la mayoría de las personas. Antes de firmar cualquier compromiso conviene comprobar que toda la documentación del inmueble está en orden, ya que algunos problemas solo se descubren cuando la operación está muy avanzada y pueden retrasar la compraventa o incluso impedirla.

La documentación que conviene revisar dependerá principalmente de:

• si compras una vivienda nueva o de segunda mano;
• si será tu vivienda habitual, una segunda residencia o una inversión;
• si necesitas financiación hipotecaria;
• y, en determinados casos, de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.

Aunque existe una documentación común para prácticamente todas las operaciones, cada caso puede requerir comprobaciones adicionales.

Documentación básica que conviene revisar en cualquier compra

Con independencia del tipo de vivienda, normalmente resulta recomendable revisar:

• Nota Simple del Registro de la Propiedad, para comprobar quién es el propietario y si existen cargas, embargos, usufructos u otras limitaciones.
• Referencia y descripción catastral, verificando que coincidan con la realidad física del inmueble.
• Certificado de eficiencia energética, obligatorio en la mayoría de compraventas.
• Últimos recibos del IBI, para comprobar su situación tributaria.
• Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios, evitando asumir deudas pendientes.
• Situación de ocupación de la vivienda, comprobando que pueda entregarse libre de ocupantes, salvo que expresamente se compre con un contrato de alquiler vigente.

Si compras una vivienda de segunda mano

Además de la documentación anterior, conviene prestar especial atención a:

• posibles derramas aprobadas o previstas por la comunidad;
• Inspección Técnica del Edificio (ITE), cuando sea obligatoria;
• reformas realizadas y si cuentan con las autorizaciones necesarias;
• estado general de conservación;
• suministros pendientes de pago.

Muchas incidencias aparecen precisamente en viviendas usadas, por lo que esta revisión resulta especialmente importante.

Si compras una vivienda nueva

En las viviendas de obra nueva suele ser recomendable comprobar, entre otros aspectos:

• licencia de obras;
• licencia de primera ocupación o utilización (cuando proceda);
• seguro decenal;
• libro del edificio;
• memoria de calidades;
• certificado final de obra;
• garantías legales del promotor.

Esta documentación acredita que la promoción cumple los requisitos legales y técnicos exigibles.

Si necesitas una hipoteca

Cuando la compra va a financiarse mediante una hipoteca, el banco también revisará parte de la documentación del inmueble antes de aprobar definitivamente la operación.

Además de analizar tu situación económica, normalmente comprobará:

• la tasación de la vivienda;
• la situación registral;
• la ausencia de incidencias jurídicas relevantes;
• que el inmueble sea hipotecable.

Detectar cualquier problema antes de solicitar la financiación puede evitar retrasos o incluso la denegación de la hipoteca.

¿Qué cambia si es vivienda habitual, segunda residencia o una inversión?

La documentación puede cobrar mayor o menor importancia según el destino de la vivienda.

Vivienda habitual

Si será tu residencia habitual, conviene comprobar especialmente:

• posibles ayudas públicas;
• beneficios fiscales disponibles;
• requisitos para acceder a determinadas bonificaciones;
• posibilidades de obtener una financiación superior en determinados programas para jóvenes o colectivos específicos.

Segunda residencia

En una segunda vivienda suele ser especialmente recomendable analizar:

• impuestos aplicables;
• porcentaje máximo de financiación;
• gastos recurrentes de mantenimiento;
• normativa urbanística de la zona.

Vivienda para inversión

Cuando el objetivo es alquilar o rentabilizar el inmueble, además conviene revisar:

• existencia de contratos de alquiler vigentes;
• rentabilidad esperada;
• posibles limitaciones al alquiler turístico;
• situación de zonas tensionadas;
• gastos de comunidad;
• derramas previstas;
• restricciones que puedan afectar a futuros arrendamientos.

¿Existen diferencias entre comunidades autónomas?

Sí. Aunque gran parte de la normativa sobre compraventa es común en toda España, algunas comunidades autónomas cuentan con legislación propia que puede afectar a determinada documentación o a aspectos concretos de la operación.

Por ejemplo:

• Cataluña dispone de Derecho Civil propio y exige habitualmente la cédula de habitabilidad en las transmisiones de viviendas.
• Illes Balears también cuenta con normativa propia y determinadas particularidades relacionadas con la habitabilidad y el uso turístico de las viviendas.
• Navarra, Aragón, País Vasco y Galicia conservan Derecho Civil propio, que puede influir en determinados aspectos patrimoniales o de la compraventa.
• En el resto de comunidades se aplica, con carácter general, el Código Civil común, aunque pueden existir diferencias administrativas, urbanísticas o fiscales.

Por este motivo, resulta recomendable revisar la documentación teniendo en cuenta tanto la legislación estatal como la normativa específica aplicable en la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda.

Ejemplos prácticos

Ejemplo 1

Laura quiere comprar una vivienda de segunda mano en Barcelona para convertirla en su residencia habitual. Antes de firmar las arras revisa la Nota Simple, comprueba que no existan cargas, solicita el certificado de la comunidad de propietarios, verifica la cédula de habitabilidad y confirma que no hay derramas extraordinarias aprobadas. Gracias a ello detecta una incidencia que el vendedor resuelve antes de la firma.

Ejemplo 2

Javier compra una vivienda nueva en Madrid como inversión. Además de analizar la rentabilidad esperada, revisa la licencia de primera ocupación, el seguro decenal, la memoria de calidades y la documentación del promotor antes de formalizar la compraventa, evitando posibles problemas posteriores.

¿Cómo puede ayudarte Pantia?

En Pantia no solo analizamos si puedes conseguir una hipoteca. También te ayudamos a identificar la documentación que conviene revisar antes de comprar, detectar posibles riesgos que puedan afectar a la financiación y comprender qué aspectos pueden variar según el tipo de vivienda, el destino de la compra y la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.

Lo más importante

Antes de comprar una vivienda no basta con comprobar el precio o negociar la financiación. Revisar correctamente toda la documentación del inmueble puede evitar cargas ocultas, problemas legales, gastos inesperados o retrasos en la concesión de la hipoteca. Cuanto mayor sea la inversión, más importante será verificar toda la información antes de firmar unas arras o una escritura.