Comprar una vivienda supone uno de los mayores desembolsos económicos que realiza una persona a lo largo de su vida. Sin embargo, el precio de compra del inmueble es solo una parte del coste total de la operación.
Aunque muchas personas piensan únicamente en la entrada, comprar una vivienda implica asumir otros gastos que pueden representar varios miles de euros. Conocerlos de antemano te ayudará a calcular correctamente el ahorro que necesitas y a evitar sorpresas durante la operación.
Además del importe que pagarás al vendedor, deberás asumir una serie de impuestos y gastos administrativos que pueden representar entre un 8 % y un 15 % adicional sobre el precio de la vivienda, aunque este porcentaje dependerá de la comunidad autónoma, del tipo de inmueble y de tus circunstancias personales.
Por ello, antes de reservar una vivienda o firmar un contrato de arras, es recomendable calcular el coste completo de la operación para saber cuánto ahorro necesitarás realmente.
¿Qué gastos debes tener en cuenta?
1. Impuestos
Los impuestos suelen representar el mayor gasto asociado a la compra.
Si compras una vivienda de segunda mano
Deberás pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
El porcentaje del impuesto depende de la comunidad autónoma y cada una establece sus propios tipos impositivos, bonificaciones y reducciones.
Si compras una vivienda nueva
En este caso no pagarás ITP. Normalmente deberás abonar:
- IVA (habitualmente el 10 % del precio de compra).
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo porcentaje también depende de la comunidad autónoma.
2. Notaría
La escritura pública de compraventa debe formalizarse ante notario.
Sus honorarios están regulados y dependen principalmente del valor de la vivienda.
3. Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, la compraventa debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El coste también está regulado y varía en función del precio escriturado.
4. Gestoría
Cuando interviene una hipoteca, normalmente una gestoría coordina la liquidación de impuestos y la inscripción de las escrituras.
Parte de estos gastos pueden ser asumidos por la entidad financiera cuando están relacionados con la constitución del préstamo hipotecario.
5. Tasación
Si solicitas una hipoteca, el banco exigirá una tasación independiente del inmueble.
Generalmente este coste corresponde al comprador, aunque algunas entidades financieras lo asumen dentro de campañas comerciales.
6. Gastos relacionados con la hipoteca
Los gastos derivados de la financiación son diferentes de los gastos de comprar una vivienda.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la mayor parte de los gastos de constitución del préstamo hipotecario corresponden al banco.
No obstante, conviene revisar aspectos como:
- posibles comisiones de apertura;
- seguros vinculados;
- seguro de vida;
- tarjetas;
- planes de pensiones;
- otros productos que puedan incrementar el coste total de la financiación.
Ejemplo práctico de compra de una vivienda de segunda mano en Cataluña
Imagina que compras una vivienda de segunda mano en Cataluña por 250.000 € para destinarla a tu vivienda habitual.
Además del precio de compra, tendrás que afrontar aproximadamente los siguientes gastos:
- ITP (10 %): 25.000 €
- Notaría: alrededor de 900 €
- Registro de la Propiedad: unos 500 €
- Tasación (si solicitas hipoteca): aproximadamente 400 €
En total, necesitarías disponer de unos 26.800 € adicionales al precio de la vivienda, sin contar la parte del precio que el banco no financie. Si puedes acogerte a algún tipo reducido del ITP o a una bonificación prevista por la Generalitat de Cataluña, el importe de los impuestos podría ser inferior.
Ejemplo práctico de compra de una vivienda nueva en la Comunidad de Madrid
Imagina ahora que compras una vivienda nueva en la Comunidad de Madrid por 300.000 €, destinada a ser tu vivienda habitual.
En este caso no pagarás ITP, sino otros impuestos propios de la compra de vivienda nueva. Los gastos aproximados serían:
- IVA (10 %): 30.000 €
- AJD (0,75 % en la Comunidad de Madrid): 2.250 €
- Notaría: alrededor de 1.000 €
- Registro de la Propiedad: unos 600 €
- Tasación (si solicitas hipoteca): aproximadamente 400 €
En este supuesto, deberías disponer de unos 34.250 € adicionales al precio de compra, además de la parte del precio que no financie el banco. Aunque la vivienda sea más cara, la diferencia frente a otras comunidades autónomas puede ser importante porque el tipo del AJD en Madrid es inferior al de otras regiones.
¿Cambian los impuestos si es vivienda habitual, segunda residencia o una inversión?
Sí. Y las diferencias pueden ser muy importantes.
Muchas personas desconocen que la tributación no siempre es la misma y que, dependiendo del destino de la vivienda, pueden existir importantes diferencias fiscales.
Vivienda habitual
Si la vivienda va a constituir tu residencia habitual, muchas comunidades autónomas contemplan tipos reducidos o bonificaciones en el ITP o en el AJD, siempre que se cumplan determinados requisitos.
Los beneficios fiscales suelen aplicarse, entre otros casos, a:
- jóvenes;
- familias numerosas;
- personas con discapacidad;
- familias monoparentales;
- viviendas protegidas;
- municipios con riesgo de despoblación (en determinadas comunidades);
- otros colectivos definidos por cada comunidad autónoma.
Los requisitos cambian según la comunidad autónoma y pueden depender de la edad, la renta, el valor de la vivienda o el tiempo durante el que deba mantenerse como residencia habitual.
Segunda residencia
Si compras una vivienda para utilizarla como segunda residencia, normalmente no podrás acogerte a las bonificaciones previstas para vivienda habitual.
En la mayoría de los casos se aplicará el tipo general del impuesto correspondiente.
Vivienda para inversión
Cuando compras una vivienda para alquilarla o como inversión patrimonial, la situación suele ser similar a la de una segunda residencia.
Por norma general tampoco podrás beneficiarte de las ventajas fiscales reservadas para la vivienda habitual, aunque algunas comunidades autónomas contemplan incentivos específicos en determinados supuestos.
¿Dónde consultar los impuestos de cada comunidad autónoma?
Los tipos del ITP y del AJD cambian con frecuencia y cada comunidad autónoma puede modificar sus bonificaciones o aprobar nuevos beneficios fiscales.
Por ello, antes de comprar una vivienda conviene consultar siempre la información oficial.
Puedes hacerlo en:
- Andalucía: https://www.juntadeandalucia.es/agenciatributariadeandalucia/
- Aragón: https://www.aragon.es/-/tributos
- Asturias: https://www.tributasenasturias.es/
- Illes Balears: https://www.atib.es/
- Canarias: https://sede.gobiernodecanarias.org/tributos/
- Cantabria: https://www.tributoscantabria.es/
- Castilla-La Mancha: https://portaltributario.jccm.es/
- Castilla y León: https://tributos.jcyl.es/
- Cataluña: https://atc.gencat.cat/
- Comunidad de Madrid: https://www.comunidad.madrid/servicios/atencion-contribuyente
- Comunidad Valenciana: https://atv.gva.es/
- Extremadura: https://portaltributario.juntaex.es/
- Galicia: https://www.atriga.gal/
- La Rioja: https://www.larioja.org/hacienda/
- Región de Murcia: https://agenciatributaria.carm.es/
- Navarra: https://hacienda.navarra.es/
- País Vasco:
- Álava: https://web.araba.eus/es/hacienda
- Bizkaia: https://www.bizkaia.eus/hacienda
- Gipuzkoa: https://www.gipuzkoa.eus/es/web/ogasuna
- Ceuta: https://www.ceuta.es/
- Melilla: https://www.melilla.es/
Pantia tiene en cuenta automáticamente estas diferencias al analizar tu operación, calculando los impuestos y gastos según la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda y el uso que vaya a tener (vivienda habitual, segunda residencia o inversión).
¿Cómo puede ayudarte Pantia?
En Pantia no solo analizamos qué hipotecas pueden adaptarse mejor a tu perfil.
También calculamos el coste total de comprar una vivienda teniendo en cuenta:
- el precio del inmueble;
- la comunidad autónoma donde se encuentra;
- los impuestos aplicables;
- las posibles bonificaciones fiscales;
- todos los gastos de la operación;
- la financiación que podrías conseguir;
- y el ahorro que realmente necesitarás para completar la compra.
Así podrás conocer desde el primer momento si la operación es viable y cuánto dinero necesitarás realmente antes de iniciar la búsqueda de vivienda.
Lo más importante
- Comprar una vivienda implica muchos más costes que el precio del inmueble.
- Los impuestos suelen ser el principal gasto adicional y cambian según la comunidad autónoma.
- La tributación es diferente si compras una vivienda nueva o de segunda mano.
- Comprar una vivienda habitual puede permitir acceder a bonificaciones fiscales que normalmente no existen para una segunda residencia o una vivienda destinada a inversión.
- Los gastos de comprar una vivienda son diferentes de los gastos de constituir una hipoteca.
- Calcular correctamente todos los costes antes de iniciar la operación te permitirá saber cuánto ahorro necesitas realmente y evitar imprevistos.
En Pantia analizamos tu operación teniendo en cuenta el precio del inmueble, la comunidad autónoma donde se encuentra, los impuestos aplicables, las posibles bonificaciones por vivienda habitual, todos los gastos asociados y la financiación que podrías conseguir. Así podrás conocer el coste real de la compra antes de dar el siguiente paso y tomar una decisión con mayor seguridad.