Al contratar una hipoteca no solo debes fijarte en el tipo de interés o en la cuota mensual. También es importante conocer qué gastos puede generar el préstamo hipotecario y quién debe asumirlos.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la distribución de estos gastos cambió de forma significativa. Hoy en día, la mayor parte de los costes de constitución de la hipoteca corresponden a la entidad financiera, aunque el comprador sigue teniendo que asumir algunos gastos y conviene conocerlos antes de firmar.
También es importante no confundir los gastos de la hipoteca con los gastos de comprar una vivienda, ya que son conceptos distintos. Los impuestos de la compraventa, la notaría de la escritura de compra o el Registro de la Propiedad de la compraventa forman parte de la operación de compra y no del préstamo hipotecario.
¿Qué gastos paga normalmente el banco?
En la mayoría de las operaciones hipotecarias, la entidad financiera asume:
- La notaría correspondiente a la escritura del préstamo hipotecario.
- La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- La gestoría de la operación hipotecaria.
- El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) correspondiente a la constitución de la hipoteca.
Esta distribución de gastos es obligatoria con carácter general y ha reducido de forma importante el coste inicial que debe asumir quien solicita una hipoteca.
¿Qué gastos puede pagar el comprador?
Aunque el banco asuma la mayor parte de los gastos de constitución, el comprador puede seguir teniendo que hacer frente a determinados costes.
Tasación de la vivienda
La tasación permite al banco conocer el valor del inmueble que servirá como garantía del préstamo.
En la mayoría de las operaciones este coste corresponde al comprador, aunque algunas entidades realizan campañas en las que asumen también este gasto.
Comisión de apertura
No todas las hipotecas incluyen comisión de apertura.
Cuando existe, suele consistir en un porcentaje sobre el importe del préstamo y debe aparecer claramente reflejada en la oferta vinculante del banco.
Una hipoteca con un tipo de interés ligeramente inferior no siempre resulta más barata si incorpora una comisión de apertura elevada.
Productos vinculados
Muchas entidades ofrecen mejores condiciones si el cliente contrata determinados productos.
Los más habituales son:
- Seguro de hogar.
- Seguro de vida.
- Domiciliación de la nómina.
- Tarjetas.
- Planes de pensiones.
- Alarmas u otros servicios.
Estos productos no forman parte del coste de constitución de la hipoteca, pero sí pueden aumentar considerablemente el coste total del préstamo durante los años que permanezca vigente.
Gastos que pueden aparecer durante la vida de la hipoteca
Además de los gastos iniciales, conviene conocer otros costes que pueden surgir con el paso del tiempo.
Por ejemplo:
- Comisiones por amortización anticipada, cuando existan.
- Gastos derivados de una novación para modificar las condiciones del préstamo.
- Costes de una subrogación si decides cambiar la hipoteca a otro banco.
Gastos de cancelación registral cuando la hipoteca quede totalmente pagada y quieras eliminar la carga del Registro de la Propiedad.
No todas las hipotecas contemplan estos gastos, por lo que es importante revisar las condiciones antes de firmar.
¿Cómo comparar correctamente dos hipotecas?
Uno de los errores más frecuentes consiste en fijarse únicamente en el tipo de interés.
Para comparar correctamente dos ofertas conviene analizar conjuntamente:
- El tipo de interés.
- La cuota mensual.
- Las posibles comisiones.
- Los productos vinculados.
- La flexibilidad para amortizar anticipadamente.
- El coste total durante toda la vida del préstamo.
En muchas ocasiones, una hipoteca con un interés ligeramente superior puede resultar más económica si elimina comisiones o reduce las vinculaciones obligatorias.
Por eso, antes de elegir, conviene entender qué hipoteca puede encajar mejor con tu perfil.
¿Cómo puede ayudarte Pantia?
En Pantia no nos limitamos a comparar el tipo de interés de las hipotecas.
Nuestra inteligencia artificial analiza el coste total de cada oferta teniendo en cuenta las comisiones, los productos vinculados, las condiciones de amortización, la flexibilidad del préstamo y las características de tu perfil.
Además, no solo te indicamos qué hipotecas pueden adaptarse mejor a tu situación, sino también qué entidades pueden encajar mejor con tu perfil y qué cambios podrías realizar para mejorar tus opciones de financiación.
Así podrás tomar una decisión con toda la información, evitando centrarte únicamente en la cuota mensual.
Lo más importante
- Los gastos de la hipoteca no son lo mismo que los impuestos y gastos derivados de comprar una vivienda.
- Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el banco asume normalmente la notaría de la escritura del préstamo hipotecario, el Registro de la Propiedad, la gestoría y el AJD correspondiente a la constitución de la hipoteca.
- El cliente suele asumir el coste de la tasación, salvo que la entidad decida hacerse cargo.
- La hipoteca puede incluir una comisión de apertura, aunque no todas las entidades la aplican.
- Los seguros, tarjetas, planes de pensiones, alarmas y demás productos vinculados pueden incrementar considerablemente el coste real de la financiación.
- Durante la vida de la hipoteca pueden existir costes por amortización anticipada, novación, subrogación o cancelación registral, dependiendo de las condiciones del contrato y de la normativa aplicable.
- Para comparar correctamente varias hipotecas no basta con fijarse en el tipo de interés o en la cuota mensual: es necesario valorar las comisiones, vinculaciones, flexibilidad y coste total del préstamo.
- Pantia analiza las condiciones completas de cada oferta para ayudarte a entender qué gastos asumirás y qué hipoteca puede encajar mejor con tu perfil.
En Pantia analizamos las ofertas de distintos bancos teniendo en cuenta el tipo de interés, las comisiones, los productos vinculados y el coste total de la financiación para ayudarte a identificar la opción que mejor puede adaptarse a tu situación.