¿Puedo conseguir una hipoteca si mis ingresos provienen del alquiler de inmuebles?

Introducción

Obtener ingresos por el alquiler de inmuebles no impide conseguir una hipoteca.

De hecho, para muchas entidades financieras las rentas inmobiliarias pueden reforzar la capacidad económica del solicitante, siempre que sean estables, estén correctamente documentadas y puedan mantenerse en el tiempo.

Sin embargo, no todos los bancos valoran estos ingresos de la misma forma. Además del importe percibido, suelen analizar la estabilidad de las rentas, el tipo de inmueble alquilado, la antigüedad de los contratos, la documentación aportada y si esos alquileres constituyen la principal fuente de ingresos o simplemente complementan otra actividad profesional.

Por ello, dos personas con los mismos ingresos mensuales por alquiler pueden obtener respuestas muy diferentes dependiendo de cómo esté estructurado su patrimonio y de cómo interprete cada banco el riesgo de la operación.

¿Qué suelen valorar los bancos cuando tus ingresos proceden del alquiler?

1. ¿Son los alquileres tu fuente principal de ingresos o un ingreso complementario?

Es uno de los aspectos más importantes.

No suele valorarse igual un solicitante cuya principal fuente de ingresos procede de una actividad profesional y que además obtiene rentas por alquiler, que otro cuyos únicos ingresos provienen del arrendamiento de inmuebles.

Ingresos complementarios

Cuando los alquileres complementan una nómina o una actividad como autónomo, muchas entidades los consideran un elemento positivo porque diversifican las fuentes de ingresos del solicitante.

Por ejemplo, una persona con una nómina estable y uno o dos inmuebles alquilados suele transmitir una mayor capacidad económica y una menor dependencia de una única fuente de ingresos.

Fuente principal de ingresos

Cuando los alquileres constituyen la principal o única fuente de ingresos, los bancos suelen realizar un análisis mucho más detallado.

En estos casos pueden valorar:

• el número de inmuebles alquilados;
• la antigüedad de los contratos;
• la estabilidad histórica de las rentas;
• los periodos sin ocupación;
• la diversificación de los inquilinos;
• la dependencia de un único arrendatario;
• el tipo de inmuebles alquilados.

Cuanto mayor sea la estabilidad y diversificación de esas rentas, mejor suele ser la valoración del perfil.

2. El tipo de alquiler

No todos los alquileres generan el mismo nivel de confianza.

Los bancos suelen diferenciar entre:

• viviendas destinadas a residencia habitual;
• alquileres de larga duración;
• alquileres turísticos;
• alquileres de temporada;
• locales comerciales;
• oficinas;
• naves industriales;
• plazas de garaje o trasteros.

Cada modalidad presenta un nivel diferente de estabilidad y riesgo.

3. La estabilidad de las rentas

Las entidades no solo analizan cuánto ingresas.

También estudian si esos ingresos son previsibles y recurrentes.

Entre otros aspectos, pueden valorar:

• la antigüedad de los contratos;
• la continuidad de los alquileres;
• si han existido periodos sin inquilinos;
• el historial de cobros;
• la evolución de los ingresos durante los últimos años.

Un alquiler firmado hace varios años y con pagos regulares suele generar mayor confianza que otro recientemente formalizado.

4. ¿Qué porcentaje de los alquileres tienen en cuenta?

No todos los bancos consideran el mismo importe.

Aunque depende de la política de cada entidad, es habitual que algunas no computen el 100% de las rentas, aplicando determinados ajustes para contemplar posibles periodos sin ocupación, gastos de mantenimiento, impuestos o riesgos de impago.

Por ello, dos entidades pueden calcular una capacidad de financiación diferente para un mismo cliente.

5. La documentación

Los bancos normalmente solo valoran ingresos que puedan acreditarse documentalmente.

Entre la documentación que pueden solicitar se encuentra:

• declaraciones de la renta;
• contratos de alquiler;
• justificantes de cobro;
• extractos bancarios;
• escrituras de los inmuebles;
• notas simples;
• documentación fiscal cuando resulte necesaria.

En general, los ingresos correctamente declarados y fácilmente verificables suelen recibir una valoración más favorable.

6. La diversificación del riesgo

Los bancos también analizan cómo están distribuidos esos ingresos.

No suele valorarse igual:

• obtener todos los ingresos de un único inmueble o de un solo inquilino;
• que percibir rentas procedentes de varios inmuebles y distintos arrendatarios.

Cuanto mayor sea la diversificación, menor suele ser el impacto que tendría la pérdida de uno de esos ingresos.

7. El patrimonio del solicitante

En este tipo de perfiles también cobra importancia el patrimonio inmobiliario.

Las entidades pueden valorar aspectos como:

• número de inmuebles en propiedad;
• nivel de endeudamiento asociado a esos inmuebles;
• valor del patrimonio;
• capacidad de ahorro;
• liquidez disponible.

Todo ello ayuda a construir una visión global de la solvencia del solicitante.

¿Todos los bancos valoran igual los ingresos por alquiler?

No. Cada entidad aplica criterios diferentes para calcular qué parte de esas rentas considera estable y recurrente.

Algunos bancos tienen una mayor experiencia financiando perfiles patrimoniales o inversores inmobiliarios, mientras que otros son más conservadores cuando la mayor parte de los ingresos procede de alquileres.

Por ello, un mismo perfil puede recibir ofertas muy diferentes dependiendo del banco elegido.

Errores habituales

Entre los errores más frecuentes destacan:

• Pensar que todos los bancos computan el 100 % de las rentas por alquiler.
• No diferenciar entre ingresos principales e ingresos complementarios.
• No declarar correctamente los ingresos obtenidos por alquiler.
• Depender de un único inquilino sin tener en cuenta el riesgo de pérdida de esa renta.
• Solicitar financiación sin conocer qué entidades están más acostumbradas a trabajar con perfiles patrimoniales.

Ejemplos

Ejemplo 1

Una profesora con una nómina de 2.800 € mensuales y un piso alquilado que le genera 700 € al mes suele presentar un perfil muy sólido, ya que combina ingresos laborales estables con rentas inmobiliarias complementarias.

Ejemplo 2

Un propietario cuyos únicos ingresos proceden de cuatro viviendas alquiladas puede conseguir una hipoteca, aunque los bancos analizarán con mayor detalle la estabilidad de esas rentas, la ocupación de los inmuebles y el historial de cobros.

Ejemplo 3

Un inversor que obtiene todos sus ingresos de un único local comercial alquilado a una sola empresa puede ser analizado de forma distinta a otro propietario cuyos ingresos proceden de varios inmuebles con distintos inquilinos, ya que el nivel de diversificación del riesgo es diferente.

Ejemplo 4

Dos personas obtienen 2.000 € mensuales por alquileres. Una los percibe desde hace ocho años mediante contratos estables y correctamente declarados. La otra acaba de alquilar sus inmuebles hace dos meses. Aunque ambas ingresan lo mismo, algunas entidades pueden valorar de forma más favorable el primer perfil por contar con un histórico mucho más consolidado.

¿Cómo puede ayudarte Pantia?

En Pantia analizamos mucho más que el importe de tus ingresos por alquiler.

Nuestra inteligencia hipotecaria estudia si esas rentas constituyen tu principal fuente de ingresos o un complemento a tu actividad profesional, cómo de estables son, el tipo de inmuebles alquilados, la diversificación de los inquilinos, la documentación disponible y el resto de factores que utilizan los bancos para valorar este tipo de perfiles.

Con esa información identificamos qué entidades pueden adaptarse mejor a tu situación y te ayudamos a presentar la operación con mayores posibilidades de éxito.

Lo más importante

Conseguir una hipoteca cuando tus ingresos proceden del alquiler de inmuebles es perfectamente posible. Lo realmente importante no es solo cuánto ingresas, sino la calidad, estabilidad y diversificación de esas rentas, así como la forma en que cada banco interpreta el riesgo de la operación.

Las entidades no valoran igual un alquiler complementario a una actividad profesional que una fuente de ingresos basada exclusivamente en rentas inmobiliarias. Analizar correctamente tu perfil antes de solicitar la financiación puede marcar una diferencia importante tanto en la aprobación de la operación como en las condiciones que finalmente consigas.