¿Puedo conseguir una hipoteca siendo extranjero?

Introducción

Ser extranjero no impide conseguir una hipoteca en España. Cada año miles de ciudadanos de otros países financian la compra de una vivienda, tanto para residir en ella como para disfrutarla como segunda residencia o realizar una inversión.

Sin embargo, las entidades financieras suelen realizar un análisis más amplio que en el caso de un ciudadano español. Además de estudiar la capacidad económica del solicitante, también valoran aspectos relacionados con la residencia, la nacionalidad, la moneda en la que percibe sus ingresos y la facilidad para recuperar la deuda en caso de incumplimiento.

Por ello, dos personas con ingresos similares pueden recibir ofertas muy diferentes según su situación personal.

¿Qué suelen valorar los bancos cuando eres extranjero?

1. Si eres residente o no residente en España

Es uno de los factores más importantes.

Residentes

Los extranjeros que residen legalmente en España suelen acceder a condiciones muy similares a las de un ciudadano español, siempre que acrediten ingresos estables y cumplan el resto de requisitos de la entidad.

No residentes

También pueden conseguir financiación, aunque normalmente los bancos suelen ser más prudentes.

En estos casos es habitual que:

• financien un porcentaje menor del valor de la vivienda;
• soliciten una mayor aportación de ahorro;
• exijan documentación adicional;
• analicen con mayor detalle el origen de los ingresos y del patrimonio.

2. El destino de la vivienda

Las condiciones pueden variar según el uso que vaya a tener el inmueble.

Vivienda habitual

Cuando el solicitante reside en España y la vivienda será su residencia habitual, muchas entidades aplican políticas similares a las utilizadas con clientes nacionales.

Segunda residencia

Si la compra se destina a una segunda residencia o vivienda vacacional, los porcentajes de financiación suelen ser más conservadores y la aportación inicial normalmente será mayor.

Vivienda para inversión

Cuando la finalidad es invertir o alquilar el inmueble, algunas entidades realizan un análisis adicional del perfil inversor y de la operación.

3. El país donde obtienes tus ingresos

Los bancos también analizan dónde se generan los ingresos.

No suele valorarse igual un salario obtenido en España que ingresos procedentes de otro país.

Entre otros aspectos, las entidades pueden tener en cuenta:

• la estabilidad económica del país;
• su seguridad jurídica;
• la facilidad para verificar la documentación;
• la estabilidad del sistema financiero;
• la previsibilidad de los ingresos.

4. La moneda en la que cobras

La divisa en la que percibes tus ingresos también puede influir.

Cuando los ingresos se reciben en euros, el análisis suele ser más sencillo porque no existe riesgo de tipo de cambio.

Si cobras en otra moneda, algunas entidades pueden aplicar un criterio más prudente, ya que una depreciación de esa divisa frente al euro podría reducir tu capacidad real para pagar la hipoteca.

En general, monedas ampliamente utilizadas y estables, como el dólar estadounidense, la libra esterlina o el franco suizo, suelen plantear menos dificultades que divisas con una elevada volatilidad o con escasa liquidez internacional.

Cada banco aplica sus propios criterios y, en algunos casos, puede realizar simulaciones teniendo en cuenta posibles variaciones del tipo de cambio.

5. La nacionalidad

Aunque la normativa impide establecer discriminaciones arbitrarias, en la práctica algunas entidades diferencian entre perfiles según la facilidad para analizar el riesgo y gestionar una eventual reclamación.

Por ejemplo:

• ciudadanos de la Unión Europea suelen acceder a un proceso más sencillo;
• ciudadanos de países con una relación económica y jurídica estrecha con España, como muchos países de América Latina, también pueden encontrar una oferta amplia de financiación;
• en determinados países sometidos a sanciones internacionales, controles reforzados de prevención del blanqueo de capitales o mayores dificultades para verificar la documentación, algunas entidades pueden exigir comprobaciones adicionales o incluso limitar determinadas operaciones.

Estas diferencias no dependen únicamente de la nacionalidad, sino también del marco regulatorio y de las políticas internas de cada entidad.

6. La estabilidad de los ingresos

Como ocurre con cualquier otro cliente, los bancos analizarán:

• nivel de ingresos;
• antigüedad laboral;
• estabilidad profesional;
• capacidad de ahorro;
• nivel de endeudamiento.

7. La documentación

Cuando el solicitante obtiene ingresos fuera de España es habitual que las entidades soliciten documentación adicional.

Dependiendo del país, puede ser necesario aportar:

• documentación traducida;
• documentación legalizada o apostillada cuando corresponda;
• declaraciones fiscales;
• justificantes de ingresos;
• extractos bancarios;
• certificados laborales.

La facilidad para verificar esta documentación puede influir en la rapidez del estudio.

¿Todos los bancos valoran igual a un cliente extranjero?

No. Cada entidad tiene políticas de riesgo diferentes.

Algunas trabajan habitualmente con clientes internacionales y cuentan con equipos especializados, mientras que otras limitan determinados perfiles o países.

Por ello, un cliente puede recibir una respuesta negativa en una entidad y obtener una oferta competitiva en otra.

Errores habituales

Entre los errores más frecuentes destacan:

• Pensar que todos los bancos financian igual a los extranjeros.
• Solicitar financiación sin conocer si el banco trabaja con residentes o no residentes.
• No tener en cuenta el impacto de la moneda en la que se reciben los ingresos.
• Presentar documentación incompleta o no adaptada a los requisitos españoles.
• No comparar distintas entidades.

Ejemplos

Ejemplo 1

Un ciudadano italiano residente en Barcelona, con contrato indefinido e ingresos en euros, suele ser analizado de forma muy similar a un ciudadano español.

Ejemplo 2

Un ciudadano mexicano residente en Madrid, con varios años de antigüedad laboral e ingresos estables en euros, puede acceder a condiciones muy competitivas en muchas entidades.

Ejemplo 3

Un ciudadano estadounidense no residente que desea comprar una segunda residencia en la Costa del Sol podrá conseguir financiación en determinadas entidades, aunque normalmente deberá aportar un porcentaje mayor de fondos propios.

Ejemplo 4

Un solicitante con ingresos en una divisa muy volátil puede ver reducida la financiación máxima porque algunas entidades aplican un margen de seguridad frente a posibles fluctuaciones del tipo de cambio.

¿Cómo puede ayudarte Pantia?

En Pantia analizamos mucho más que tu nacionalidad.

Nuestra inteligencia hipotecaria estudia si eres residente o no residente, el país donde obtienes tus ingresos, la moneda en la que cobras, el destino de la vivienda, tu capacidad económica y el resto de factores que influyen en la decisión de cada entidad.

Con esa información identificamos qué bancos tienen más probabilidades de valorar favorablemente tu perfil y qué documentación conviene preparar antes de presentar la solicitud.

Lo más importante

Ser extranjero no impide conseguir una hipoteca en España. Lo realmente importante es cómo interpreta cada banco factores como tu residencia, la estabilidad de tus ingresos, la moneda en la que cobras, el país donde desarrollas tu actividad y el destino de la vivienda que deseas comprar.

Cada entidad aplica políticas de riesgo diferentes. Analizar correctamente tu perfil antes de iniciar el proceso puede aumentar significativamente las posibilidades de conseguir una buena financiación y evitar rechazos innecesarios.