Conseguir una hipoteca no depende de cumplir un único requisito. Cada banco analiza las solicitudes de forma diferente y decide qué importe está dispuesto a financiar según el perfil del comprador y las características de la operación.
Aunque no existe una fórmula única, la mayoría de las entidades estudian seis aspectos fundamentales: los ingresos, la estabilidad laboral, el ahorro disponible, el nivel de endeudamiento, el historial financiero y la vivienda que quieres comprar.
Además, solicitarán documentación que les permita comprobar toda esa información antes de tomar una decisión. Conocer qué analiza un banco y cómo influyen estos factores puede ayudarte a preparar mejor la operación y aumentar tus posibilidades de conseguir una hipoteca.
Ingresos
El banco comprobará que dispones de ingresos suficientes y recurrentes para afrontar el pago de la cuota hipotecaria durante toda la vida del préstamo. Además del importe que ingresas cada mes, puede valorar el origen de los ingresos, su regularidad y el número de personas que participan en la operación. No se analiza igual un salario fijo que unos ingresos variables, comisiones, rentas por alquiler o beneficios procedentes de una actividad profesional.
Estabilidad laboral
La estabilidad profesional suele ser uno de los factores más importantes. Los bancos valoran favorablemente los perfiles con ingresos recurrentes y continuidad laboral, aunque cada entidad aplica criterios diferentes.
Tener un contrato indefinido puede facilitar el análisis, pero no es imprescindible. Los autónomos, trabajadores temporales, funcionarios, pensionistas o personas con ingresos variables también pueden conseguir una hipoteca si pueden demostrar capacidad de pago y una situación financiera estable.
Ahorro disponible
En la mayoría de los casos será necesario disponer de ahorro para cubrir la parte del precio de compra que no financie el banco y los gastos asociados a la operación.
Habitualmente, las entidades financian hasta un determinado porcentaje del menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación. Sin embargo, algunas pueden estudiar porcentajes superiores cuando el perfil del comprador, la vivienda y el conjunto de la operación lo permiten.
Por este motivo, disponer de menos ahorro del habitual no significa necesariamente que la compra sea inviable, aunque sí reduce el número de entidades que pueden estar dispuestas a estudiar la operación.
También puedes consultar cuánto dinero necesitas tener ahorrado para comprar una casa.
Endeudamiento
El banco analizará las deudas que ya tienes, como préstamos personales, financiación de vehículos, tarjetas de crédito o cuotas aplazadas, para comprobar que la nueva hipoteca sea asumible.
No se tiene en cuenta únicamente la futura cuota hipotecaria. La entidad calcula el esfuerzo financiero total sumando todos los pagos mensuales comprometidos y comparándolos con los ingresos de los solicitantes.
Un nivel de endeudamiento elevado puede reducir el importe que el banco está dispuesto a prestar, incluso cuando los ingresos son altos.
Historial financiero
El comportamiento de pago y la situación financiera del solicitante también forman parte del análisis. El banco puede comprobar si existen impagos, descubiertos frecuentes, deudas pendientes o incidencias registradas en ficheros de solvencia.
Mantener los pagos al día y una gestión ordenada de las cuentas puede facilitar el estudio, aunque disponer de un buen historial financiero no garantiza por sí solo la aprobación de la hipoteca.
La vivienda
El banco no solo estudia al comprador. También analiza la vivienda que servirá como garantía del préstamo.
El valor de tasación, la ubicación, el estado de conservación, el tipo de inmueble, su facilidad de venta y el uso previsto pueden influir en la decisión. No se valora igual una vivienda habitual que una segunda residencia, una vivienda destinada a inversión o un inmueble con determinadas características registrales o urbanísticas.
La documentación
Para comprobar toda esta información, el banco solicitará documentación económica, laboral y relativa a la vivienda.
Si quieres ver el detalle, puedes consultar qué documentación necesitas para pedir una hipoteca.
Aunque puede variar según la entidad y el perfil del solicitante, normalmente pueden pedir el DNI o NIE, las últimas nóminas o justificantes de ingresos, la vida laboral, la declaración de la renta, extractos bancarios, información sobre otros préstamos y, cuando ya existe una vivienda elegida, el contrato de arras, la nota simple y la tasación.
En el caso de los autónomos, también pueden solicitar declaraciones trimestrales, cuentas anuales, movimientos bancarios de la actividad u otra documentación que permita comprobar la evolución del negocio.
Presentar información completa, actualizada y coherente ayuda a que la entidad pueda analizar la operación con mayor rapidez.
Ejemplo práctico
Carlos y Laura quieren comprar una vivienda de 300.000 €.
- Ambos tienen contrato indefinido desde hace más de cinco años.
- Entre los dos ingresan 5.200 € netos al mes.
- No tienen préstamos personales ni otras deudas.
- Han conseguido ahorrar 35.000 €, una cantidad inferior a la que normalmente necesitarían para una compra de ese importe.
A simple vista podrían pensar que todavía no pueden comprar porque no disponen del ahorro suficiente para cubrir la parte del precio que habitualmente no financia el banco y los gastos de la operación.
Sin embargo, el ahorro es solo uno de los elementos que se analizan. Carlos y Laura tienen ingresos elevados, estabilidad laboral, un nivel de endeudamiento bajo y una buena capacidad para asumir una cuota hipotecaria.
No todos los bancos valoran este tipo de operaciones de la misma forma. Dependiendo del porcentaje de financiación solicitado, del valor de tasación, de las características de la vivienda y de la política de riesgos de cada entidad, algunos bancos podrían estudiar una financiación cercana al 90%.
Esto no significa que vayan a concedérsela necesariamente, pero sí que su operación puede tener alternativas que no serían evidentes si únicamente se aplicara el criterio general de disponer de una determinada cantidad de ahorro.
Por eso, conocer los requisitos generales no siempre es suficiente. Lo realmente importante es entender cómo encaja la operación en los criterios de las distintas entidades e identificar cuáles pueden tener más posibilidades de estudiarla favorablemente y ofrecer unas condiciones adecuadas.
¿Cómo puede ayudarte Pantia?
En Pantia analizamos tu perfil hipotecario antes de iniciar el proceso para identificar qué opciones tienen más sentido para ti.
Nuestra inteligencia artificial y tecnología propia estudian aspectos como tus ingresos, estabilidad laboral, ahorro disponible, nivel de endeudamiento, historial financiero y características de la vivienda.
También tenemos en cuenta tus preferencias personales. Por ejemplo, si priorizas pagar una cuota más baja, reducir vinculaciones, disponer de mayor flexibilidad para amortizar o conseguir un determinado porcentaje de financiación.
A partir de este análisis, identificamos qué entidades pueden encajar mejor con tu perfil y cuáles podrían ofrecer condiciones más adaptadas a tus necesidades.
Esto resulta especialmente útil en perfiles como el del ejemplo anterior, en los que disponer de menos ahorro no significa necesariamente que la operación sea inviable. Cada banco aplica criterios diferentes y una misma solicitud puede recibir respuestas distintas.
Por eso, en lugar de solicitar una hipoteca de forma indiscriminada, Pantia te ayuda a centrar el proceso en aquellas entidades que pueden tener más sentido para tu situación y te acompaña durante todo el proceso, hasta la firma.
¿Qué puede dificultar la aprobación de una hipoteca?
No existe un único motivo por el que un banco pueda rechazar una solicitud. Normalmente, la decisión se basa en la combinación de varios factores.
Unos ingresos insuficientes, un nivel de endeudamiento elevado, poca estabilidad profesional, un ahorro limitado, incidencias de pago o solicitar un porcentaje de financiación muy alto pueden dificultar la aprobación.
También pueden surgir problemas relacionados con la propia vivienda, como una tasación inferior al precio de compra, determinadas cargas registrales o características que reduzcan su valor como garantía.
Una negativa de una entidad no significa necesariamente que todos los bancos vayan a tomar la misma decisión. Sin embargo, realizar numerosas solicitudes sin una estrategia previa tampoco es recomendable. Conviene analizar primero qué aspectos de la operación pueden mejorarse y qué entidades pueden encajar mejor.
Errores frecuentes
- Pensar que todos los bancos aplican los mismos criterios.
- Solicitar una hipoteca sin conocer previamente la capacidad real de compra.
- Firmar un contrato de arras sin haber analizado antes las posibilidades de financiación.
- Calcular el ahorro necesario teniendo en cuenta únicamente la entrada y no los gastos.
- Mantener un nivel de endeudamiento elevado antes de solicitar la hipoteca.
- Pedir nuevos préstamos o financiar compras durante el proceso.
- Presentar documentación incompleta, desactualizada o con datos contradictorios.
- Fijarse únicamente en el tipo de interés y no valorar el coste total, las vinculaciones y las comisiones.
- Solicitar financiación a varias entidades sin conocer previamente cuáles pueden encajar mejor con el perfil.
Lo más importante
- Los bancos analizan los ingresos, la estabilidad laboral, el ahorro, el endeudamiento, el historial financiero y la vivienda.
- La capacidad de pago se estudia teniendo en cuenta tanto la futura hipoteca como las deudas que ya existen.
- Habitualmente se necesita ahorro para cubrir la parte no financiada y los gastos, aunque algunas entidades pueden estudiar porcentajes de financiación superiores.
- La vivienda también influye en la decisión y en el importe máximo que puede conceder el banco.
- Cada entidad aplica sus propios criterios y puede valorar una misma operación de forma diferente.
- Preparar correctamente la documentación ayuda a agilizar el estudio y evita retrasos.
- Analizar previamente qué entidades pueden encajar mejor con tu perfil puede ayudarte a ahorrar tiempo y tomar una decisión más informada.
Habla con Paula y recibe un análisis personalizado de tu situación. Identificaremos qué entidades pueden adaptarse mejor a tu perfil y te acompañaremos durante todo el proceso, hasta la firma de la hipoteca.