¿Qué ocurre desde que aceptan mi oferta hasta que firmo ante notario?

Introducción

Aceptar una oferta de compra no significa que la vivienda sea todavía tuya. Desde ese momento hasta la firma de la escritura pública comienza un proceso en el que intervienen comprador, vendedor, banco, tasador, notaría y, en ocasiones, diferentes administraciones públicas.

Aunque muchas personas piensan que el proceso consiste únicamente en conseguir una hipoteca y acudir al notario, la realidad es que cada fase tiene implicaciones económicas, legales y documentales que conviene conocer para evitar errores que puedan retrasar la compra o incrementar su coste.

Conocer qué ocurre en cada momento te permitirá planificar mejor la operación y tomar decisiones con mayor tranquilidad.

¿Cuáles son las principales fases del proceso?

Aunque cada operación puede tener sus particularidades, lo habitual es que la compra siga un recorrido similar al siguiente.

1. El vendedor acepta tu oferta

Una vez alcanzado un acuerdo sobre el precio y las condiciones principales de la operación, ambas partes comienzan a preparar la documentación necesaria para formalizar la compraventa.

En esta fase todavía es recomendable revisar que la vivienda reúne las condiciones necesarias para continuar con la operación.

2. Firma del contrato de arras

Lo habitual es firmar un contrato de arras mediante el que comprador y vendedor se comprometen a formalizar la compraventa en una fecha posterior.

En este contrato suelen fijarse:

• el precio definitivo;
• el importe entregado como señal;
• el plazo para firmar ante notario;
• el reparto de determinados gastos;
• las consecuencias en caso de incumplimiento;
• y, cuando proceda, las condiciones relacionadas con la obtención de financiación.

Firmar unas arras sin revisar previamente toda la documentación o sin conocer las posibilidades reales de conseguir la hipoteca puede suponer un riesgo económico importante.

3. Revisión de la documentación de la vivienda

Antes de continuar resulta recomendable comprobar que toda la documentación del inmueble está correctamente preparada.

Entre otros documentos conviene revisar:

• Nota Simple del Registro de la Propiedad.
• Referencia catastral.
• Certificado de eficiencia energética.
• Certificado de la comunidad de propietarios.
• Recibos del IBI.
• Situación urbanística.
• Licencias cuando correspondan.
• Posibles cargas o limitaciones jurídicas.

Cuanto antes se detecte una incidencia, más sencillo será resolverla antes de la firma.

4. Solicitud de la hipoteca

Si necesitas financiación, llega el momento de presentar la documentación económica y personal para que las entidades puedan analizar la operación.

Durante esta fase normalmente se realiza:

• estudio de solvencia;
• análisis de ingresos;
• comprobación del nivel de endeudamiento;
• tasación de la vivienda;
• evaluación del riesgo por parte del banco.

Una documentación bien preparada suele reducir los plazos de estudio y minimizar la aparición de incidencias.

5. Tasación y aprobación de la hipoteca

Una vez realizada la tasación, la entidad financiera decidirá si aprueba definitivamente la operación.

Si la respuesta es favorable, recibirás la documentación precontractual exigida por la Ley 5/2019, entre ella:

• FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).
• FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).
• resto de documentación obligatoria.

6. Plazo legal de reflexión

Antes de firmar la hipoteca, la legislación española establece un plazo mínimo de reflexión para que puedas revisar toda la documentación y resolver cualquier duda con el notario.

Este plazo es, con carácter general, de 10 días naturales, aunque en algunas comunidades autónomas puede variar.

Durante este periodo también se realiza el acta previa notarial, donde el notario verifica que has recibido toda la información y comprendes las condiciones del préstamo hipotecario.

7. Firma ante notario

Cuando toda la documentación está preparada, comprador, vendedor y, en su caso, la entidad financiera acuden al notario para formalizar la escritura pública de compraventa y, si existe financiación, la escritura del préstamo hipotecario.

Desde ese momento la vivienda pasa a ser de tu propiedad y posteriormente se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto suele durar todo el proceso?

Aunque depende de cada operación, lo habitual es que transcurran entre uno y tres meses desde que el vendedor acepta tu oferta hasta la firma ante notario.

El plazo puede variar dependiendo de:

• si compras al contado o con hipoteca;
• la rapidez con la que se aporte la documentación;
• el tiempo que necesite el banco para analizar la operación;
• posibles incidencias registrales o urbanísticas;
• la disponibilidad de la notaría.

¿Existen diferencias entre comunidades autónomas?

Sí. Aunque el procedimiento general de una compraventa es muy similar en toda España, pueden existir diferencias derivadas tanto del Derecho Civil propio de algunas comunidades autónomas como de determinados trámites administrativos.

Comunidades como Cataluña, Navarra, Aragón, País Vasco, Galicia o Illes Balears cuentan con normativa civil propia que puede afectar a determinados aspectos de la compraventa o de los contratos relacionados con ella.

Además, algunos documentos administrativos, licencias, certificados o requisitos urbanísticos pueden variar según la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda.

Por este motivo, siempre resulta recomendable revisar la normativa aplicable en cada caso.

Ejemplos prácticos

Ejemplo 1

Laura encuentra una vivienda en Valencia y el vendedor acepta su oferta. Antes de firmar las arras analiza su capacidad de financiación con Pantia, revisa la documentación de la vivienda y solicita la hipoteca. Gracias a ello detecta una incidencia registral que el vendedor resuelve antes de la firma y puede completar la compra sin retrasos.

Ejemplo 2

Carlos compra una vivienda nueva en Madrid como primera residencia. Pantia compara distintas ofertas hipotecarias, coordina la tasación, revisa toda la documentación necesaria y le acompaña hasta la firma ante notario, permitiéndole completar toda la operación en poco más de un mes.

¿Cómo puede ayudarte Pantia?

En Pantia no solo buscamos la hipoteca que mejor se adapta a tu perfil. Te acompañamos durante todo el proceso de compra para que sepas qué hacer en cada momento y puedas tomar decisiones con mayor seguridad.

Desde que el vendedor acepta tu oferta hasta la firma ante notario, podemos ayudarte a:

• Analizar tu viabilidad hipotecaria antes de firmar unas arras, reduciendo el riesgo de comprometerte con una compra sin opciones reales de financiación.
• Calcular el ahorro que realmente necesitarás, incluyendo entrada, impuestos y todos los gastos asociados a la operación.
• Revisar la documentación de la vivienda para detectar posibles incidencias que puedan afectar a la compraventa o retrasar la concesión de la hipoteca.
• Comparar ofertas hipotecarias de diferentes entidades, analizando no solo el tipo de interés, sino también las vinculaciones, comisiones, flexibilidad y coste total de cada opción.
• Preparar y coordinar toda la documentación, agilizando el proceso y reduciendo retrasos innecesarios.
• Resolver tus dudas durante toda la operación, explicándote cada documento y cada paso de forma sencilla.
• Acompañarte hasta la firma ante notario, verificando que todo esté preparado para completar la compra con las mayores garantías.

Nuestro objetivo no es únicamente ayudarte a conseguir una hipoteca. Queremos acompañarte durante todo el proceso de compra para que tomes decisiones mejor informadas y puedas llegar al día de la firma con la tranquilidad de que cada paso ha sido correctamente planificado.

Lo más importante

Desde que el vendedor acepta tu oferta hasta la firma ante notario deberás completar una serie de trámites legales, documentales y financieros que pueden influir en el éxito de la operación. Planificar correctamente cada fase, revisar la documentación y conocer tus posibilidades reales de financiación reducirá riesgos, evitará retrasos y te permitirá afrontar la compra con mucha más tranquilidad.